201502.26
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La fianza en el alquiler de vivienda

La fianza es un aspecto desconocido para muchos dentro del régimen de los arrendamientos urbanos. Este desconocimiento deriva en muchas ocasiones en conflictos entre arrendadores y arrendatarios. Por ello vamos a aclarar algunos aspectos básicos sobre la fianza centrándonos en los arrendamientos urbanos de inmuebles destinados a vivienda, recordando en primer lugar que en el caso de arrendamientos de locales este régimen presenta algunas pequeñas variaciones.

La fianza aparece regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/94 de 29 de noviembre en su artículo 36.1. Podemos definir la fianza como aquella garantía, otorgada por el arrendatario (o inquilino), al arrendador (o propietario), que cubre los posibles desperfectos o daños que el arrendatario pudiera ocasionar y que no son los derivados de un uso habitual o cotidiano de la vivienda.

La primera cuestión a tener clara es que la finalidad legal perseguida de la fianza no es otra que proteger al arrendador frente a los posibles desperfectos ocasionados por el arrendatario que exceden de un uso normal de la vivienda. El Código Civil prevé que el arrendatario debe devolver la finca al finalizar el contrato tal y como la recibió, salvo lo que hubiera perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por una causa inevitable.  Por tanto, la reparación de los desperfectos cuando hubo un uso normal y diligente del inmueble por el arrendatario, son a cuenta del arrendador. Al finalizar el arrendamiento, el arrendador evaluará el estado de la vivienda y descontará de la fianza, en su caso, aquella cantidad necesaria para cubrir los desperfectos ocasionados, devolviendo al arrendatario la cantidad restante. En el caso de que no se encuentren desperfectos la fianza deberá devolverse íntegramente al arrendatario. El plazo para la devolución es de un mes desde la entrega de llaves, transcurrido este periodo comenzará devengarse intereses. La fianza no debe imputarse al pago de una mensualidad, ni tan siguiera de la última, pues debemos tener en cuenta que en este caso el arrendador quedará desamparado si a la resolución del contrato hubiere desperfectos, a los cuales deberá hacer frente con su propio dinero.

Así mismo, existe la posibilidad de solicitar del arrendatario otra serie de garantías tales como avales bancarios o personales etcétera, que garanticen el cumplimiento de las obligaciones contractuales que se deriven del contrato. En muchas ocasiones nos referimos coloquial y erróneamente a “2 (o más) meses de fianza”. La Ley de Arrendamientos Urbanos específica, para el caso de arrendamientos para uso destinado a vivienda, que la fianza consiste en una mensualidad de renta, que deberá satisfacerse en metálico. Así cuando, además de la fianza, el arrendatario entrega al arrendador una o más mensualidades lo hace en concepto de garantía adicional, esto es la fianza más “X” mensualidades en concepto de garantía adicional. La garantía adicional podrá imputarse al cumplimiento de cualquiera de las obligaciones que se deriven del contrato, y es especialmente útil en aquellos supuestos donde el importe de la fianza no cubriría el total de los desperfectos si se causaran; bien sea porque la vivienda se arriende con mobiliario, bien porque fianza sea de un importe muy bajo que solo permitiera cubrir pequeños desperfectos, o por cualquier otro motivo por el cual lleguemos a pensar que el importe de la fianza no sería suficiente para hacer frente a los posibles daños.

Por último debemos recordar que la Ley señala que las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de depositar el importe de la fianza a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del contrato. En el caso de la Comunidad de Madrid el deposito deberá efectuarse mediante ingreso en la cuenta correspondiente titularidad del IVIMA (Instituto de la Vivienda de Madrid) dentro de los 30 días hábiles siguientes a la celebración del contrato. Pasado este plazo, la cuantía a ingresar se verá incrementada en un 2% sobre el importe de la fianza.

Por último, llegado el contrato a su fin es recomendable redactar un documento donde se haga constar la resolución del contrato firmado por ambas partes donde se deje constancia de que se hace entrega de las llaves al arrendador y anotando, en su caso, los desperfectos que el arrendatario hubiera causado así como aquellos suministros que a la fecha de la resolución quedaran pendientes de pago. Una vez resuelto el contrato, corresponde al arrendador solicitar la devolución de la fianza ante el organismo competente y restituirla al arrendatario.

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