Motivos para no devolver la fianza en un contrato de alquiler
En muchas ocasiones observamos el habitual caso donde “caseros espabilados” no devuelven el dinero de la fianza al terminarse el contrato. Tenemos esa tendencia a encasillar a esos caseros como aquellas personas aprovechadas que se quedan con dinero que no les pertenece.
FIANZA
Según lo que nos cita la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 36.1, a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Esta fianza, que podrá ser de mayor o menor cantidad según lo acordado entre las partes, se muestra como garantía de posibles impagos o desperfectos.
Si atendemos a la definición de fianza, por tanto observamos que es la prenda que da el contratante en seguridad del buen cumplimiento de su obligación.
Al observar las obligaciones que tiene el arrendatario (art. 1555 Código Civil) está obligado a pagar el precio del inmueble alquilado rigurosamente y según las bases que se hayan firmado en contrato.
Éste durante toda la vida del contrato debe actuar como buen diligente de lo arrendado y destinar un uso correcto según lo pactado.
La fianza, por tanto, solo actúa como garantiza para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato en sí. La fianza monetaria asegura el cumplimiento del pago acordado de las rentas de arriendo junto con la devolución en buen estado del bien arrendado.
PROBLEMA
Día tras día vemos como arrendatarios no hacen buen uso del bien arrendado y provocan series deficiencias y destrozos que hacen que el arrendador tenga que hacer uso del dinero de la fianza para solventar dichos problemas. Pero ¿hasta que punto pueden hacerlo?
Según el artículo 1556 del Código Civil, si el arrendador o el arrendatario no cumpliesen las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.
Así podría quedarse con el dinero de la fianza si en algún caso, algunas de las cuotas o mensualidades no se hubiera abonado o en la entrega de llaves observa algún imperfecto en su vivienda.
Así en el caso de incumplimiento de la obligación garantizada, el arrendatario podrá utilizar la fianza para resarcirse de los daños y perjuicios ocasionados.
¿CUAL ES EL TIEMPO QUE EL ARRENDADOR TIENE PARA LA DEVOLUCION DE LA FIANZA?
En un principio la obligación del arrendador de devolver la fianza nace en el momento de la entrega de las llaves del inmueble por el arrendatario.
La restitución de la fianza no tiene establecido un plazo concreto para ser efectiva, pero en el caso que no se diera por algún motivo aparente en la entrega de llaves nos limitaremos a la Ley de Arrendamientos donde se establece que si la devolución no se hubiese efectuado durante el periodo de un mes desde la entrega de las llaves, el saldo de la fianza devengará el interés legal.
Así es que el arrendatario tendrá como plazo máximo un mes para formular un documento donde se expongan los motivos por los que no se devolvió esa suma de dinero, junto con las pruebas pertinentes. De negarse el arrendador a cumplir con su obligación de devolución de la fianza, sin tener ningún documento que testifique el porqué, el arrendatario en este caso tendrá que proceder a su reclamación en vía judicial.
DOCUMENTOS PERTINENTES
Si has alquilado tu inmueble y te ves involucrado en algún caso relacionado con el que estamos desarrollando debes seguir los siguientes pasos:
En primer lugar debes concertar una cita con el arrendatario correspondiente para que juntos observéis en que condiciones se queda el piso. Es recomendable ir con algún acompañante para que atestigüe y declare en tu defensa por posibles problemas.
Es importante acudir con una cámara de fotos para recopilar documentos gráficos de los desperfectos que se observen en ese momento, ya que si no posteriormente el que era arrendatario podría alegar que esos desperfectos él no los provocó.
Tras la valoración de los desperfectos a modo personal es recomendable que un perito o experto en la materia valore económicamente los daños ocasionados en el inmueble junto con una correspondiente factura.
Este documento nos ayudará en el caso de que el arrendatario quiera que le devolvamos la fianza para verificar que la fianza sirve para cubrir esos desperfectos que se evaluaron en la vivienda.
Si se diese el caso donde los desperfectos sumen una cantidad superior a la fianza inicial, el arrendador podría pedir el total de los gastos ocasionados. En el caso contrario, donde los daños fuesen inferiores a la cantidad de fianza este tendría que dar la diferencia entre gastos y fianza al arrendatario, siempre y cuando no se alegase otros daños que conlleven una indemnización.
CONCLUSION
Ser arrendatario de un inmueble equivale a una serie de responsabilidades y obligaciones las cuales provocan que las gestiones transcurran de una manera u otra. El bien jurídico que se protege en estos contratos de arrendamiento siempre es el bien inmueble, junto con todas las particularidades que se adhieren a él, como puede ser el pago de las cuotas correspondiente a las mensualidades. El arrendatario por tanto deberá hacer un buen uso de ese bien y resarcir a su dueño por los daños que se pudiesen ocasionar por el uso de la vivienda.